“当下，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示，与商品房预售制度相关的纠纷有四大类，第一类是没有取得预售证就开始卖房，有的开发商为了资金快速回笼，未取证先卖房，很多行为并未在职能部门的监管之下；第二类纠纷是面积差距问题，预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸，购房者可能面临利益受损；第三类纠纷是逾期交房，由于开发商资金链问题，对工期把握不准问题等，导致交房时间没有按合同约定；第四类纠纷是逾期办证问题，交楼时间逾期将直接影响购房者办理房产证。

　　此外，在实践中还存在商品住房开发期间发生设计变更，但开发商并未主动通知购房者，导致购房者拿到的房子“货不对版”。

　　黄罗平认为，商品房预售制度客观上还会加大司法部门的工作量，给购房者带来一定的风险。对于按揭买房的购房者而言，如果开发商资金链断裂，购房者不仅要还银行贷款，还会面临拿不到房子的悲惨处境，但现房销售可以有效地避免这些纠纷，减少消费者的风险。

　　取消预售影响几何

　　对于应该预售还是应该现售，尚存很多争议。如果取消预售，将会对楼市产生怎样的影响？

　　黄罗平认为，预售制度能够实现高周转，提高房地产开发速度。但是，如果取消预售制度，会造成开发商资金链紧张，开发周期变长，进而减少住房供给量。

　　对于消费者而言，现房销售最为安全。“从法律上讲，取消预售对购房者非常有利，能够避免预售房屋的不确定性，减少纠纷，保障购房者的资金安全。”黄罗平说。

　　张大伟认为，现房销售是大势所趋。但从短期来看，如果取消房地产预售制度，会带来供应量短期锐减，不利于市场平稳运行。因此，必须在房价平稳周期内实现现房销售。

　　恒大研究院副院长夏磊认为，预售过渡到现售，与市场环境息息相关。市场不好时，即使早早拿到预售证，房子也不一定卖得出去，有很大可能要等建成现房才能卖出去。市场好的时候，才能体现出商品房预售制的资金回笼优势。值得注意的是，市场好的时候，有些房企会主动实施现房销售政策，因为现房定价会更加合适。所以，预售还是现售，不能政策打转向盘，一下子猛改，应该由企业根据市场情况自主选择。

　　夏磊表示，在房企资金链偏紧的情况下，房地产预售仍将是主流，这符合行业惯例和发展规律。选择现房销售还是预售应视具体情况而定，不应该搞一刀切。

　　相关专家表示，无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时，开发商更应该秉承诚信原则，按照合同约定及时交付房屋，应趋利避害，维护市场稳定，促进市场平稳健康发展。