万科“活不下去”？前9个月赚近140亿，三季度拿地近500亿元

　　在楼市一片悲观论调之下，地产一哥的财报数据格外引人注目。

　　10月25日晚，万科发布三季报显示，1-9月份实现营业收入1760.22亿元，同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%。

　　与此同时，万科也开启买买买模式，三季度拿地近500亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

　　万科近期的一些“反常”举动究竟是幌子还是抄底？

　　前三季度净利润139.8亿元

　　万科10月25日晚间公告称，第三季度实现营收700.5 亿元，同比增长 48.1%；实现归属于上市公司股东净利润48.6 亿元，同比增长 28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入669.3 亿元，同比分别增长 51.2%和 49.7%。

　　1-9 月，集团累计实现营收1760.2 亿元，同比增长 50.3%；实现归属于上市公司股东的净利润139.8亿元，同比增长26.1%。其中，房地产业务实现结算面积1280.6 万平方米，贡献营收1675.6 亿元，同比分别增长32.5%和52.0%。

　　三季度拿地金额近500亿

　　与此同时，万科买买买的步伐却没有停下来。

　　10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

　　9月下旬，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

　　不仅仅是近期，三季度万科都在积极拿地。数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

　　数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

　　值得一提的是，今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续。8日，中国某研究院发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%。

　　各大房企拿地态度普遍趋于谨慎。统计显示，2018年1-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

　　600多个项目面临较大调控压力

　　虽然万科的财报数据尚可，买地节奏也加快，但实际上调控持续升级背景下，它同样面临着巨大冲击。早在9月7日，万科投资者关系总监赵旭翔就在万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，销售下滑较为严重。

　　赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　赵旭翔详细解释，万科8月份平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小，8月份销售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成数为4.6成。客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关。